Die BNP Paribas Real Estate, Europas führender Berater für Gewerbeimmobilien, veröffentlichte die Büro- und Investmentmarkt-Zahlen für 2009 – mit dem schlechtesten Ergebnis seit 1996. Im Frankfurter Marktgebiet wurden insgesamt 422 000 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt – ein Rückgang um rund 29 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Für dieses „traurige Ergebnis“ seien zwei Gründe verantwortlich, so Oliver Barth, Geschäftsführer des Immobiliendienstleisters und Frankfurter Niederlassungsleiter. Einerseits wurden nur sehr wenige Großverträge mit mehr als 10 000 Quadratmetern abgeschlossen. „Zum anderen fiel die sonst übliche Jahresendrallye aus. Außerdem haben viele Firmen intensiv nach anderen Liegenschaften Ausschau gehalten, sind letztendlich aber doch geblieben. Auf diese Vertragsverlängerungen, die es in diesem Umfang in den letzten Jahren nicht gab, entfallen 100 000 Quadratmeter“, so Barth weiter. Dies zeige, dass insgesamt eine stärkere Marktaktivität zu verzeichnen war, als es die Zahlen darstellen. Rund 92 Prozent des Gesamtumsatzes wurden im Frankfurter Stadtgebiet erzielt und nur 8 Prozent in der Peripherie. Vor allem die vier Cityzonen standen noch stärker im Fokus der Nachfrage als üblich. Dabei stand an erster Stelle das Bankenviertel, gefolgt von der Innenstadt und dem Westend. Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) hat sich 2009 um 9 Prozent auf 2,2 Millionen Quadratmeter erhöht. Dafür ist ausschließlich der Leerstandsanstieg – um 15 Prozent auf 2,1 Millionen Quadratmeter – verantwortlich. Dieser Anstieg resultiert vor allem aus der Fertigstellung mehrere Projekte, die noch vor der allgemeinen Wirtschaftskrise begonnen wurden. Die Flächen im Bau haben hingegen deutlich abgenommen. „Auf die momentane Situation bezogen, werden erstmals keine neuen großen Projekte realisiert. Große Liegenschaften können nur noch schwer vermietet werden“, so Barth. „Das einzig große Projekt wird das ‚Maintor’ sein. Es ist eines der intelligentesten Projekte Frankfurts. Die 100 000 Quadratmeter sind nämlich auf mehrere Liegenschaften verteilt.“ Und auch die Büromieten sind 2009 um 7 Prozent gesunken. Mittlerweile beträgt die Spitzenmiete 35 Euro pro Quadratmeter und die Durchschnittsmiete rund 14 Euro. Die Höchstmiete wird sowohl im Bankenviertel als auch im Westend erzielt. Aber der absolute Spitzenreiter ist der Opernturm mit teilweise Mieten über 40 Euro pro Quadratmeter. Ein Ausblick auf 2010: „Wir gehen davon aus, dass die Auswirkungen der weiterhin auf dem Frankfurter Büromarkt zu spüren sein werden“, so Barth. „Der Flächenumsatz wird nur leicht steigen und hinter den Ergebnissen der Vorjahre zurückbleiben. Der Leerstand dürfte seinen Höchststand erreichen. Bei der Spitzenmiete ist eine Stabilisierung auf dem erreichten Niveau wahrscheinlicher als ein weiteres Nachgeben.“
Und auch auf dem Investmentmarkt sieht es nicht rosiger aus: Im Frankfurter Marktgebiet wurden 2009 mit gut 744 Millionen Euro 49 Prozent weniger in Gewerbeimmobilien angelegt als 2008. „Das ist mit Abstand der niedrigste Investmentumsatz der vergangenen zehn Jahre,“ so Oliver Obert, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate und Leiter der deutschen Investmentaktivitäten. „Erstmals seit langer Zeit wird damit nicht die Milliarden-Schwelle überschritten. Vor allem die kaum vorhandenen Großdeals über 50 Millionen Euro, die in Frankfurt aufgrund der besonderen Marktstruktur immer eine bedeutende Rolle gespielt haben, sind für dieses Ergebnis verantwortlich.“ Ausschlaggebend für den geringen Anteil der großen Investments waren die schwierigen Finanzierungsbedingungen sowie vor allem das mangelnde Angebot an guten Projekten. Insgesamt wurden nur drei Investments über 50 Millionen Euro abgeschlossen, auf die zusammen 274 Millionen Euro entfielen. Stärkste Käufergruppe waren wieder die offenen Fonds, die rund 184 Millionen Euro investierten. Ein absolutes Novum im Jahr 2009 war, dass vermehrt Privatpersonen unter die Käufer gegangen sind. Auch hier ist mal wieder die Finanzkrise der Grund dafür, denn Immobilien gelten immer noch als gute und sichere Geldanlagen. Der Anteil der ausländischen Käufer hat sich drastisch verringert und liegt bei nur noch 8 Prozent. Erneut wurde am meisten in Bürohäuser. Auf dem zweiten Platz liegen die sonstigen Immobilien, gefolgt von den Logistikobjekten, die damit in Frankfurt etwas stärker im Fokus standen als bundesweit. Die Frankfurter Innenstadt steht mit einem Umsatzanteil von gut 53 Prozent wieder an der Spitze. Auf dem zweiten Rang liegen die Nebenlagen, auf die knapp ein Drittel des Transaktionsvolumens entfallen. Dagegen haben die Cityrandlagen deutlich verloren und kommen nur noch auf rund 5 Prozent. „Der Frankfurter Investmentmarkt wird auch 2010 weit von seinen Rekordergebnissen entfernt bleiben“, so Obert. „Ich hoffe aber, dass wir mit den Transaktionen wieder die Eine-Millionen-Marke überschreiten können.“
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