Was haben die Bürostadt Niederrad, das Mertonviertel und Nieder-Eschbach gemeinsam? Ihnen allen fehlt es an Infrastruktur. Damit würden vor allem die vielen kleinen Büroflächen viel attraktiver werden.

Die Büroflächenvermarktung folgt ihren eigenen Gesetzen, wer wüsste das besser als Oliver Barth, Geschäftsführer der Immobilienberatergesellschaft BNP Paribas Real Estate. „52 Prozent aller Vertragsabschlüsse verzeichnen wir für Büroflächen in der Innenstadt, 8 Prozent am Stadtrand und 28 Prozent in Nebenlagen“, sagt Barth. Dennoch gebe es Leerstand in citynahen Bürotürmen. So fehle es dem Nextower an Mietern, obwohl man integriert im PalaisQuartier gar nicht näher am Frankfurter Geschehen sein könnte. Aber genau die Nähe zum Einkaufszentrum MyZeil und Zeil sei vermutlich das Problem für Unternehmen, die nach einem seriös wirkenden Standort Ausschau halten. Auch Gebäude wie das Pollux am Eingang zur Messe habe mit Leerstand zu kämpfen gehabt, auch weil es lange Zeit ein zu wenig attraktives Umfeld gehabt habe. Jetzt, da das Skyline Plaza in einer angemessenen Nähe mit Gastronomie und Einzelhandel aufwarte, habe sich der Vorteil des Standorts noch nicht ganz zu den Interessenten durchgesprochen. Gerade wer innenstadtnah an großen Büros interessiert sei, der frage zu 70 Prozent nach einem modernen Standard mit hohen Decken, Vollklimatisierung und Doppelböden. Das aber würden nur 44 Prozent der Flächen erfüllen.

Mikrokosmos im Bürogebäude oder Infrastruktur draußen
Während größere Nutzer auch stärkere Ansprüche an die Modernität der Gebäude hätten, aber die Infrastruktur in Form von Kantinen, Caféterien und ähnlichem für die Mitarbeiter meist mitbrächten, sei das bei kleineren Nutzern anders. Diese müssten sich viel mehr auf die Infrastruktur in der Umgebung verlassen, um für die Belegschaft attraktiv zu sein. Gerade Standorte wie die Bürostadt Niederrad, das Mertonviertel und Nieder-Eschbach hätten räumlich gesehen Potential für kleinere Büroflächen, es fehle aber oft an Strukturen wie Gastronomie oder Geschäften des täglichen Bedarfs – vom Bäcker bis zur Reinigung. Kleinere Büroflächen seien derzeit weniger stark gefragt, sagt Barth und begründet das damit, dass günstigere Standorte eben infrastrukturelle Defizite hätten.

Niederrad beispielsweise habe in den 1960er-Jahren mit der Bürostadt auf Großunternehmen gesetzt, deren Mitarbeiter im Gebäude autark waren und das Viertel nach Büroschluss und an den Wochenenden verwaist zurückließen. „Monostruktur war damals sogar der ausdrückliche Wunsch“. Mit den Jahren habe man den toten Fleck jedoch allmählich mit Supermärkten und neuen Hotels versucht zu beleben, doch nichts davon funktioniert auch abends. Indes bauten die Unternehmen Fitnesscenter, Kitas und Reinigungen in ihre eigenen Gebäude, sie wurden zum eigenen Mikrokosmos. Den hat auch das Bürogebäude Herriot’s in der Herriotstraße 1. Ein nahezu vollvermieteter, vierteiliger im Jahr 2004 gebauter Komplex mit integriertem Café, Fitnessstudio und 677 Stellplätzen in der Tiefgarage, in dem knapp 20 Unternehmen untergebracht sind.

Wie viel Bewohner verträgt die Bürostadt?
Jetzt, da die Stadt beschlossen hat, die Bürostadt durch Wohnungen zu beleben, dort 6000 oder mehr Menschen ansiedeln will, fehlt es an der öffentlichen Infrastruktur. „Gastronomie, die nur mittags läuft, wird wahrscheinlich auf Dauer nicht rentabel sein“, sagt Oliver Barth. Mikroapartments, wie bereits zahlreiche in der Bürostadt angeboten werden, seien daher nicht ausreichend zur Belebung des Viertels geeignet. Es fehlten Familien mit Kindern.

„Theoretisch besteht aber auch die Gefahr, dass zu viel Wohngebiet entsteht, der den Büromarkt weniger attraktiv macht“, warnt Barth. „Büronutzer wollen nicht in Wohngebäuden sein und nicht im Wohnviertel sitzen.“ Daher sei es nun die Herausforderung, eine Durchmischung zu erreichen

Dem Leerstand begegnen
In der Bürostadt Niederrad stehen laut Barth derzeit 112 365 Quadratmeter Bürofläche leer, was 20 Prozent der Gesamtbürofläche entspricht. Leerstand sei in dem Fall nur die Fläche, die binnen weniger Monate nutzbar sei. Seit langem ungenutzte Gebäude fielen aus der Statistik, sagt der Immobilienexperte. Doch frei am Markt zu handelnden Freiflächen seien gerade in der Bürostadt ideal für kleinere Nutzer. Doch auch diese bräuchten im Viertel einen Ortsmittelpunkt, einen Marktplatz, einen Ort mit Anlaufstellen zur Begegnung und kurzen Wegen. Es gelte daher auch in der Bürostadt die arbeitenden Nutzer und die Bewohner stärker zu vernetzen und nicht als getrennte Personengruppen zu behandeln. „Das ist eine spannende Herausforderung auch für die Bürogebäude darauf zu reagieren, die Erdgeschosse zu öffnen, etwa wie es Nestlé tut.“ Der Schweizer Konzern baut einen Konsumpavillon, um auch Außenstehenden die eigene Warenwelt näher zu bringen. Zu Vermarktung ihrer Büroflächen müssten, so Barth, auch die Investoren immer mutiger werden, eben in Vorleistung gehen, um attraktiv zu sein und nicht erst auf den großen Mieter warten. Generell sei der Büromarkt derzeit kurzfristig, man zieht auch gern mal binnen weniger Monate ein und darauf sollte man vorbereitet sein.